Риски покупки недвижимости в новостройках Днепра

16 октября, 14:02
Александр Бондарчук - фото 1
Александр Бондарчук

Управляющий партнер Юридического агентства «Абсолют», адвокат, арбитражный управляющий и кандидат экономических наук Александр Бондарчук рассказал корреспонденту 34 канала о всех рисках и особенностях приобретения квартир в новостройках.

Корреспондент 34: На сегодняшний день рынок новостроек растет и жители города все чаще приобретают квартиры в новых жилых комплексах. Как вы думаете, почему в Днепре появилась эта тенденция?

Александр Бондарчук: Покупка квартиры на стадии строительства – это финансово привлекательное и выгодное решение. Во-первых, это новый жилой фонд с интересной инфраструктурой, а во-вторых, приобретать такие объекты можно на стадии строительства по более низкой цене, что немаловажно еще и с рассрочкой платежа.

Корреспондент 34: Однако, учитывая все плюсы такого приобретения, в последнее время на рынке недвижимости Украины участились случаи мошенничества.

Александр Бондарчук: Наряду с выгодами, существуют и значительные риски для покупателей, связанные, как с недостатками законодательства, так и с недобросовестностью со стороны отчуждателей таких объектов.

Вот наиболее распространенные в Украине схемы продажи недвижимости в новостройках, которые находятся на стадии строительства:

  • -долевое участие в строительстве жилищно-строительного кооператива (ЖСК);
  • -инвестирование через Фонды финансирования строительства (ФФС);
  • -эмиссия целевых облигаций;
  • -договора купли-продажи имущественных прав;
  • -предварительные договора купли-продажи объектов.
  •  
  • Наиболее безопасная и законодательно защищенная схема – покупка недвижимости в новостройках через фонды финансирования строительства.
  •  
  • Так, в ст. 4 ЗУ «Об инвестиционной деятельности» сказано, что инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, полученных от физических и юридических лиц, в том числе и их управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства или операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.
  •  
  • К сожалению, такие схемы не распространены в небольших регионах, так как используются чаще всего крупными застройщиками, поскольку для остальных эти схемы являются финансово-затратными. Как следствие это приводит к увеличению стоимости квадратного метра недвижимости. Учитывая сложности работы в правовом поле Закона «Об инвестиционной деятельности», чаще всего, застройщики применяют упрощенные варианты.
  •  
  • Корреспондент 34: Расскажите подробнее о так называемых «схемах застройщиков».
  •  
  • Александр Бондарчук: Изначально хочу акцентировать внимание на том, что при использовании любой из схем продаж, всегда следует анализировать риски в совокупности факторов, проверять соответствие правоустанавливающих и разрешительных документов отчуждателя, и конечно учитывать репутацию по отзывам во всех доступных ресурсах. Это важно, так как юридически любой договор может быть оформлен без видимых рисков, однако исключительно правильность договора, не является залогом безопасности сделки в целом.
  •  
  • Главное для покупателя – получить желаемое в виде объекта недвижимости, либо же максимально обезопасить себя и гарантировать условия возврата средств. Именно поэтому, юридический анализ каждой из схем нужно проводить не только с позиции правильности оформления договоров и соглашений, но и тщательно изучая правоустанавливающие, разрешительные документы застройщика и отчуждателя (документы на землю, разрешения на проведение строительных работ, репутационную информацию о застройщике/отчуждателе, и т.д.).
  •  
  • Корреспондент 34: Расскажите, каким же рискам подвержены покупатели недвижимости в новостройках?
  •  
  • Александр Бондарчук: Все риски условно можно разделить на общие, присущие всем приведенным выше схемам приобретения прав на новостройки, и специфические, т.е. наиболее вероятные при применении конкретно выбранной схемы.

Общие риски: ненадежность застройщика, проблемы с документацией, изменения законодательства.

Опасность ненадежного застройщика заключается в следующем:
-невозврат вложенных средств;
-отказ в передаче объекта;
-нарушение технологии или строительных правил и норм, что приводит к отсрочке сроков сдачи, заморозке строительства и значительным проблемам с эксплуатацией такой недвижимости.

Проблемы с документацией, например на землю (разрешениями, лицензиями и т.п.) могут вызвать те же риски задержки и «заморзки» строительных работ, или же привести к прекращению строительства в целом.

Учитывая, что завершающая стадия строительства – введение объекта в эксплуатацию, ведь только после введения объекта в эксплуатацию покупатель может зарегистрировать за собой право собственности на недвижимость, указанные выше риски – фактически могут возникнуть на любом из этапов пока строительство не завершилось. Даже, если на момент заключения договора, вы видите, что строительные работы по возведению объекта проводятся, помните, что отсутствие необходимых разрешений (присоединение к электросетям, сетям водоснабжения и водоотведения, газификация) – фактически исключает возможность в дальнейшем завершить переход объекта со стадии «объект строительства» на стадию «объект недвижимости».

По сути, такие факторы как, остановка строительных работ, и непринятие объекта в эксплуатацию сведут практически к «0» возможность покупателю получить право собственности на имущество. До окончания строительства, «новострой», согласно действующим в Украине нормам законодательства – груда строительных материалов. Изменение правового статуса объекта может значительно затянуться во времени или же вовсе стать невозможным.

Корреспондент 34: Как вы считаете, есть ли возможность избежать общих рисков или минимизировать их?

Александр Бондарчук: С целью минимизации рисков при покупке квартиры в новостройке, внимательно посмотрите отзывы о застройщике в социальных сетях и других Интернет ресурсах. Оцените: сколько лет компания работает на рынке, какое количество сданных в эксплуатацию объектов, какие отзывы тех, кто купил, живет в построенных застройщиком квартирах и возникают ли сложности в эксплуатации в дальнейшем?

Рекомендую выбирать застройщика, у которого уже есть завершенные объекты.В определенной степени, это залог того, что выбранный вами дом также будет достроен. Не лишним будет послушать отзывы жителей или управляющего.

Как правило, проблемы технологически неверных решений, касающиеся строительства, возникают уже в первые годы начала эксплуатации.
Перед заключением договора, попросите у застройщика для ознакомления разрешительную документацию на строительство, документы на земельный участок, на котором ведется строительство, учредительные документы компании застройщика, отчуждателя и образец (проект) заключаемого договора. Добросовестный застройщик предоставит все необходимые документы для ознакомления.

Корреспондент 34: С общими рисками разобрались, расскажите подробнее о специфических.

Александр Бондарчук: Специфические риски могут возникнуть в отдельных схемах. Разберем подробно каждую из них.
Сделки долевого участия в ЖБК считаются рисковыми, тут все зависит от добросовестности застройщика, т.к. по Закону «О кооперации», все решения в кооперативах принимаются общим собранием членов, т.е. «аффилированными с застройщиком» физическими лицами, а физические лица-инвесторы выступают ассоциированными членами, т.е. с правом совещательного голоса на собрании. Фактически, покупатель не может влиять на принятие решений кооперативом. ВАЖНО. До решения общего собрания членов кооператива о передаче инвестору прав на квартиру, все построенные объекты являются собственностью кооператива. Кооператив может распоряжаться собственностью по своему усмотрению.
Существует вероятность двойных перепродаж квартир, передача объекта строительства в ипотеку и т.д.

Инвестирование через ФФС – сложная схема, которую используют крупные застройщики, что уменьшает риски связаться с недобросовестным застройщиком.
Однако низкий уровень ответственности управляющего перед инвестором и отсутствие четкого законодательного регулирования такой ответственности создают «темные» зоны, которые должны быть урегулированы условиями заключаемых договоров. Вот тут, как разно важно читать условия договоров с застройщиками. Также следует принять во внимание то, что управляющий может выполнять функции одновременно в нескольких объектах, и соответственно разграничения денежных потоков между объектами происходит на усмотрение управляющей компании. Есть риск нецелевого использования Ваших средств.

Эмиссия целевых облигаций – инвестор приобретает ценные бумаги (облигации), обязательства по которым выполняются путем передачи объекта жилой недвижимости. Механизм урегулирован предписаниями Положения о порядке осуществления эмиссии облигаций предприятий, облигаций международных финансовых организаций и их обращения, утвержденный Решением ГКЦБФР от 27.12.2013 г. № 2998.
Минус такой схемы , гарантий фактической обеспеченности облигаций — нет. Существует высокий риск, того, что, в случае признания эмиссии недействительной, инвестор может рассчитывать на возврат лишь номинальной стоимости облигаций.

Договора купли-продажи имущественных прав и предварительные договора в целом, урегулированы нормами закона, а также в связи с неоднократным практическим применением кажутся привычными для гражданских правоотношений, а значит является весьма привлекательными.
На самом деле – указанные договора наименее стабильны в сфере инвестирования жилищного строительства. Принимая во внимание ограничения, установленные ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», есть риск признания недействительными или мнимыми договоров, противоречащих действующему законодательству. ВАЖНО. Отсутствуют гарантии преимущественного права на получение объекта инвестирования. Ваши квадратные метры могут перепродать по более выгодной цене, а вам вернут деньги. Также могут возникнуть дополнительные налоговые нагрузки, т.к. большинство операций подлежит налогообложению.

Недобросовестный застройщик может совершить двойную перепродажу имущества, поскольку – лишь у него есть реестр договоров, и не вы, не иные приобретатели, не смогут в действительности проконтролировать статус объекта на момент заключения договора.

Корреспондент 34: Давайте подытожим, стоит ли покупать недвижимость в новостройках Днепра или лучше не рисковать?

Александр Бондарчук: Сопоставляя выгоды инвестирования в объекты строительства и риски в контексте норм действующего законодательства и репутации застройщика, необходимо понимать, что в некоторых случаях лучше отказаться от инвестиций в недвижимость, которая находится в процессе строительства (чтобы предотвратить возможные убытки).

Обращаясь к юристу по недвижимости за советом, помните, что взвешенное решение можно принять только при всестороннем исследовании всех рисков.

Юридическое агентство «Абсолют» более 11 лет занимается сопровождением сделок по приобретению недвижимости, инвестирования в строительство, а также разрешения споров, связанных с правами на недвижимость.

За годы успешной работы в сфере земельного права и недвижимости нашими юристами:

  • -установлены деловые связи с добросовестными застройщиками;
  • -создана договорная база;
  • -выиграны суды с недобросовестными застройщиками;
  • -реализованы сотни безопасных схем приобретения недвижимости.
  •  
  • Знайте, сотрудничество с ЮА «Абсолют» – юридическая гарантия безопасной покупки недвижимости!
  •  
  • Хотите получать оперативные и важные новости прямо в свой мессенджер? Подписывайтесь на наш канал в Telegram.
РЕКОМЕНДУЕМ